قراردادهای پیش فروش (یا آتی) موضوع این مقاله است.

وقتی کلمه پیش فروش را میشنوید اولین چیزی که به خاطر می آورید چیست؟

خیلی ها با شنیدن این کلمه ذهنشان به قرارداد پیش فروش املاک متبادر می شود.

دلیل این امر،تجربه افراد در خرید خانه و آپارتمان به صورت پیش خرید است.

اما آیا میدانستید قراردادهای پیش فروش صرفا در زمینه املاک نیستند.

امروزه یکی از متداول ترین قراردادهایی که افراد در حیطه های مختلف تنظیم میکنند قراردادهای پیش فروش و یا پیش خرید است.

ما در این مقاله قصد داریم به طور کامل به شما بگوییم قرارداد پیش فروش در چه زمینه هایی بیشتر کاربرد دارند؟

اصول تنظیم این قراردادها به چه نحوی است؟

 

قرارداد چیست؟

 

به موجب ماده ۱۸۳ قانون مدنی قرارداد یا عقد به این معناست که:

« یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد به امری نمایند و مورد قبول آنها قرار گیرد..»

در اصطلاح قرارداد توافق طرفین برای ایجاد یک رابطه حقوقی است.

در اصل طرفین طبق یک قرارداد خود را متعهد و ملزم به انجام کاری می کنند.

این انجام کار میتواند تسلیم مال مورد معامله،تسلیم مبلغ معامله یا تعهد به انجام کاری مثل قرارداهای پیمان کاری و… باشد.

 

چه قراردادی صحیح است؟

 

هر قراردادی برای آنکه صحیح و قابل استناد در محاکم تلقی گردد باید متشکل از ۳ رکن اصلی باشد.

این سه رکن عبارتند از: طرفین قرارداد، موضوع قرارداد، مبلغ قرارداد و شروط ضمن عقد.

ویژگی اصلی در طرفین قرارداد این است که باید اهلیت و رضا داشته باشند.

مبلغ قرارداد هم باید مشخص باشد و مقدار و نحوه ی تسلیم و خسارات عدم پرداخت آن در قرارداد تصریح شود.

موضوع قرارداد نیز باید معلوم و معین باشد و در قرارداد ذکر شود.

موضوع قرارداد اصلی ترین رکن در هر قراردادی است که معمولا ماده ی یک قرارداد را به خود اختصاص میدهد.

اما گاهی موضوع قرارداد هنوز وجود خارجی ندارد ولی معامله شکل میگیرد.

چگونه؟

قرارداد بیع

 

قرارداد بیع یا همان خرید و فروش، قراردادی است که در آن یک مال،یک کالا یا یک خدمات به دیگری فروخته می شود.

در قبال آن پول یا اسناد تجاری مانند چک و سفته گرفته می شود.

اثر اصلی قرارداد خرید و فروش انتقال مالکیت است یعنی بعد از اینکه قرارداد بسته شد طرفین مالک مورد معامله و مبلغ معامله میشوند.

 

اقسام عقد بیع(یا همان قراردادهای خرید و فروش) نسبت به زمان تحویل

 

بیع یا خرید و فروش یک عقد معوض و تملیکی ست یعنی اصل بر آن است که مالکیت مال مورد معامله پس از دریافت مبلغ معامله منتقل شود.

اما با این حال گاهی زمان تحویل ممکن است با یکدگیر متفاوت باشد.

بر اساس همین فاصله ی زمانی در تحویل ،نوع خرید و فروش نیز متفاوت میشود.

 

در ادامه به اقسام قرارداد خرید و فروش میپردازیم:

 

خرید و فروش حال:یعنی مال و مبلغ معامله هر دو هم زمان به یکدیگر تحویل داده میشوند.

خرید و فروش نسیه:یعنی مال مورد معامله در زمان بستن قرارداد تحویل مشتری داده شود اما مبلغ معامله بر اساس توافق در آینده اخذ گردد.

خرید و فروش کالی به کالی:یعنی هم مال و هم مبلغ در آینده و بعد از بسته شدن قرارداد تحویل داده شوند.

این نوع خرید و فروش خصوصاً در تجارت بین الملل بسیار رایج است.

خرید و فروش سلف یا سلم:خرید و فروشی که مبلغ معامله همزمان با بسته شدن قرارداد تحویل داده میشود و مال مورد معامله طبق توافق بعد از بسته شدن قرداد به مشتری تادیه میگردد.

این بیع در اصل نوعی قرداد پیش فروش است.

 

قرارداد پیش فروش یا آتی چیست؟

 

گفتیم که موضوع قرارداد باید در هر معامله ای معلوم و معین باشد .

معلوم و معین بودن یعنی اینکه موردی که مورد معامله قرار میگیرد باید به طور دقیق جنس، مقدار و اوصاف و کیفیت اساسی آن تعیین گردد و طرفین به آن آگاه باشند.

در هر معامله با توجه به موضوع وعنوان معامله ممکن است این رکن متفاوت باشد.

در هر معامله‌ای هنگام عقد قرارداد موردی که قرار است خریده یا فروخته شود به‌ صورت فیزیکی موجود است و تعهدات طرفین مشخص‌شده است.

اما در قرارداد پیش‌فروش مورد معامله هنوز موجود نیست.

در اصل قرارداد آتی یا همان پیش فروش یک توافق قانونی استاندارد شده برای خرید مال یا خدمتی در یک زمان مشخص در آینده است.

این قرداد طبق ماده ی 10 قانون مدنی تنظیم میشود.

قرارداهای آتی یا همان پیش فروش بیشتر در معامله املاک،محصولات کشاورزی ،قراردادهای بی او تی بهره‌­برداری، انتقال) و.. استفاده میگردد.

این قرارداد می‌تواند قبل از تولید و ساخت مال مورد معامله و یا حین ساخت تنظیم شود به‌شرط آن‌که تمام امکانات موردتوافق طرفین در قرارداد ذکر شود.

 

انتقال مالکیت در قراردادهای پیش فروش چه زمانی رخ میدهد؟

 

اصولا در قراردادهای پیش فروش همه چیز طبق توافق طرفین در قرارداد به طور دقیق و جزیی تصریح میشود مگر آنکه در قانون برای موضوع مورد نظر حکمی وجود داشته باشد.

در قراردادهای پیش فروش ساختمانی طبق قانون پیش فروش ساختمان ،اگر به هر میزانی که از واحد پیش فروش شده ساخته شود و پیش خریدار مبلغ آن را پرداخت کرده باشد (ماده 13 ق .پ .ف .س)مالکیت ساختمان منتقل میگرددد.

در موارد دیگر طبق توافق طرفین مالکیت منتقل شده و قرارداد اثر میکند.

 

نحوه پرداخت در قراردادهای پیش فروش

 

در قراردادهای پیش فروش زمان و نحوه پرداخت و تسلیم مبلغ و موضوع معامله طبق توافق طرفین به طور جزیی و دقیق تصریح میگردد.

گاهی طبق توافق طرفین مبلغ قرارداد به طور کامل در زمان انعقاد قرارداد تسلیم میشود .

اما اصولا در این نوع قرارداد نحوه ی پرداخت مبلغ معامله به صورت اقساطی است.

بهترین روش پیشنهادی در این قراردادها این است که با پیشرفت کار در هر مرحله خریدار مبلغ قسط مشخص‌شده برای آن مرحله را پرداخت نماید.

تفاوت قولنامه و قرارداد پیش فروش

 

قولنامه وعده ی معامله است.در قولنامه طرفین طبق توافق وعده معامله در آینده را میدهند.

در قولنامه هیچ مالکیتی منتقل نمیشود و تنها افراد متعهد به خرید و فروش میشوند که در صورت عدم انجام تعهد وجه التزامی که در قولنامه پیش بینی شده است را میپردازند.

در این قرارداد مبلغی به عنوان بیعانه داده میشود تا طرفین از معامله آتی مطمئن شوند.

 

حال باید پرسید قولنامه چه تفاوتی با قرارداد پیش فروش دارد؟

 

در قرارداد پیش فروش اصولا طبق توافق طرفین مالکیت بعد از تسلیم مال مورد معامله و یا پرداخت تمام مبلغ قرارداد صورت می گیرد.

بنابراین میتوان گفت که قرارداد پیش فروش میتواند نوعی قولنامه باشد.

زیرا مانند قولنامه مالکیت منتقل نمی شود.

مگر زمانی که مبیع تسلیم شده و مبلغ قرارداد تماما پرداخت شده است.

یعنی در اصل قرارداد پیش فروش هم نوعی وعده ی خرید و فروش در آینده است.

 

نکات اساسی در زمان انعقاد قرارداد پیش فروش

 

به‌طور کلی موارد زیر باید در یک قرارداد پیش‌فروش حتماً در نظر گرفته شود تا طرفین قرارداد در آینده دچار مشکل نگردند.:

1-در قراردادهای پیش فروش سند مالکیت و مشخصات کامل فروشنده و خریدار باید مشخص شود

2-تنظیم قرارداد پیش‌فروش املاک باید در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسد

3-فروشنده باید مجوز لازم برای درج آگهی فروش را از مراجع مربوطه کسب نموده باشد(در صورت موارد درج آگهی)

4-مشخص کردن تاریخ دقیق تحویل و در نظر گرفتن جریمه در صورت عمل نکردن طرفین به تعهداتشان
.
5- در قرارداد به طور دقیق نحوه ی پرداخت و زمان پرداخت مبلغ معامله باید ذکر شود.

 

نتیجه گیری

 

قراردادهای پیش فروش بیشتر در معاملاتی با مبلغ سنگین وجود دارد.

در این قراردادها نوعی تعهد صورت میگیرد که بر ساس آن بتوان در زمان مشخصی مالکیت مال مورد نظر را منتقل کرد و مبلغ قرارداد را هم (که عموما به صورت اقساطی توافق میشود) پرداخت کرد.

شما از قراردادهای پیش فروش چه تجربیات و اطلاعاتی دارید؟

 

شماره تماس : 02122383100 – 02122383200

آدرس : تهران، سعادت آباد، میدان کاج (طهرانی مقدم)، بلوار سرو غربی،بعد از کوچه مروارید،ساختمان نگین سرو،طبقه دوم،واحد7

ما در موسسه ویرا با شعار ” یاور حقوقی کار و کسب ها و شرکت های تجاری ” درصدد این هستیم که بتوانیم کار و کسب هایی موفق تر ، پرسودتر و مورداعتمادتری داشته باشیم.