از جمله قرارداد های مورد استفاده در حقوق کاربردی قراردادها ، قرارداد مشارکت در ساخت می باشد ، امروزه با توجه به طرح های تشویقی شهرداری ها برای احیاء بافت های فرسوده و هدایت شهروندان به بازسازی و نوسازی املاک قدیمی و فرسوده این نوع از قراردادها کاربرد بسیاری پیدا کرده است.

قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

قرارداد مشارکت در ساخت ، نوعی از قراردادهای تابع ماده 10 ( ماده 10 قانون مدنی: قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن ها را منعقد نموده اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد ، نافذ است.) و ماده 190 قانون مدنی ( شرایط اساسی برای صحت معامله-ماده 190 قانون مدنی : برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است:

1)قصد طرفین و رضای آن ها

2)اهلیت طرفین

3)موضوع معین که مورد معامله باشد

4)مشروعیت جهت معامله) است که به منظور ساخت پروژه ساختمانی کوچک یا انبوه با پلاک ثبتی مشخص و شماره پرونده شهرداری ( مثلا شماره کامپیوتری پرونده شهرسازی در شهرداری تهران) فی مابین مالک یا مالکین در صورت شریک بودن و سازنده حقیقی( اشخاص) یا سازنده حقوقی( شرکت های تجاری ثبت شده تابع قانون تجارت مثل شرکت سهامی عام-شرکت سهامی خاص-شرکت با مسئولیت محدود-شرکت تعاونی-شرکت تضامنی و…)منعقد می گردد.

مواد و اجزاء یک قرارداد مشارکت در ساخت:

قرارداد مشارکت ساخت مانند سایر قراردادهای حوزه حقوق کاربردی قراردادها از یک پیکره مشخص شامل مواد و بندهای اساسی و ضروری است که نیاز است با دقت و ظرافت خاصی تدوین و نوشته شود چوندر حیطه حقوق الفاظ و معانی حمل بر آنها از اهمیت خاصی برخوردار است از این رو مواد اساسی یک قرارداد مشارکت ساخت را بدین شرح برمی شمریم:

ماده 1-مشخصات و اقامتگاه طرفین قرارداد مشارکت در ساخت:
ذکر مشخصات کامل ثبتی بر اساس اسناد هویتی معتبر( شناسنامه و کارت ملی) و اقامتگاه طرفین( اقامتگاه عبارت است از محل سکونت هر شخص که بهتر است آدرس معتبر و دقیقی درج گردد و حدالامکان محل سکونت ثابت ذکر گردد-در مورد اشخاص حقوقی ( شرکت ها و مراکز دولتی و …، دفتر مرکزی آن شرکت که در روزنامه رسمی ذکر شده و آخرین تغییرات آن اعمال شده است درج گردد)
نکته :توجه داشته باشیم که تعیین اقامتگاه از آن جهت واجد اهمیت است که کلیه اظهارنامه ها، اخطارها و یا هر نوع مکاتبه رسمی و غیر رسمی به نشانی اعلام شده در قرارداد ابلاغ خواهد شد .

ماده 2-موضوع قرارداد مشارکت در ساخت :

در قسمت موضوع قرارداد مشارکت ساخت باید در خصوص تامین هزینه های ساخت و طراحی ، تهیه نقشه، اخذ پروانه ( بنام مالکین) و احداث ساختمان به میزان مورد توافق و همچنین اخذ پروانه ( فقط بنام مالکین) و پایانکار ( به نام مالکین و سازنده ) و تحویل واحد مسکونی و اخذ اسناد مالکیت آپارتمانی و تحویل آن به هریک از مالک یا مالکین ، تعیین تکلیف گردد.
ماده 3-تعیین ارزش عرصه در قرارداد مشارکت در ساخت:
درج این ماده تقریبا اختیاری است، بهتر است در یک قرارداد مشارکت ساخت عرصه مورد قرارداد قبل از عملیات ساخت تعیین و مورد توافق طرفین باشد.
نکته : تعیین ارزش عرصه در صورت اختلاف قراردادی در آینده می تواند منشا اثر باشد.)

ماده 4-مشخصات بنا جدید در دست احداث قرارداد مشارکت در ساخت:

در برخی قراردادهای مشارکت ساخت مشخصات ساختمان در دست ساخت را در متن قرارداد می آورند و در برخی دیگر به ذکر مشخصات کلی و.. اکتفا می کنند.
مثلا : ساختمان احداثی در شش طبقه (6)و به تعداد سی و شش واحد(36) جمعا به مساحت 000/3100متر مرع مسکونی –تعداد انباری-تعداد پارکینگ-مساحت مشاعات –مساحت محوطه سازی و… .

ماده 5-مدت قرارداد مشارکت در ساخت :

مدت قرارداد بیانگر مدتزمانی است که سازنده مکلف و متعهد می گردد که طی آن ( مثلاحداکثر ظرف دو سال شمسی 01/01/1394 لغایت 01/01/1396 ) ساخت و ساز ساختمان را به پایان رسانده ، واحد های ساخته شده رابه مالکین تحویل ، پایان کار کلی ساختمان را اخذ و سند مالکیت هر واحد آپارتمان و پارکینگ آن را بنام مالک یا مالکین نماید.
نکته: گاه برای موارد بالا بصورت کلی تاریخ شروع و اتمام در قرارداد ذکر می گردد، اما بهتر از برای جلوگیری از اختلافات محتمل الحصول آینده بصورت موردی با دقت تاریخ تعین گردد.

ماده 6-تعیین قدرالسهم طرفین قرارداد مشارکت ساخت:

مبلغ آورده (حصه) هر یک از طرفین باید به تفضیل بیان و در قرارداد درج گردد.مثلا آورده مالک یا مالکین عبارت از ارزش ریالی اعیانی موجود و بهای عرصه ملک و حقوق مکتسبه ساختمان که دارای پایان کار مادر به شماره … ثبت گردیده است ، جمعا به مبلغ شصت و پنج میلیارد ریال برآورد گردیده و موردموافقت سازنده قرار گرفته و آورده سازنده عبارت از سرمایه جهت ساخت و ساز و احداث بنا و سود سرمایه گذاری جمعا به مبلغ چهل و نه میلیارد ریال که مورد توافق مالک یا مالکین قرار گرفته است.

ماده 7-هزینه های جانبی اجرای قرارداد مشارکت در ساخت:

تعیین و پیش بینی نحوه پرداخت هزینه های جانبی اجرای یک قرارداد بسیار جالب توجه است از آن جهت که ریشه بسیاری از اختلافات مالک و سازندگان در دعاوی مطروحه مراجع قضایی ناشی از عدم پیش بینی و لحاظ این موارد در قرارداد مشارکت ساخت می باشد، از این رو پیشنهاد می گردد در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت این ماده با دقت و ظرافت خاصی تدوین گردد.

از جمله این هزینه ها می توان به بدهی ها اعم از وام ها ، عوارض نوسازی شهرداری، مالیات بر دارایی مالک ، مالیات مالک و مستاجر و.. را ذکر کرد که معمولا برعهده مالک و هزینه هایی همچون پرداخت عوارض صدور پروانه، عوارض تغییر پروانه،عوارض نظارت فنی ، جرایم ماده صد ، مفاصا حساب، صورت مجلس تفکیکی، صدور اسناد تک برگی، مالیات نقل انتقال ، هزینه دفتر اسناد رسمی اعم از حق الثبت، حق التحریر، حق المشاوره و سایر هزینه های مشاور املاک و انجام امور اداری که برعهده سازنده می باشد .