قراردادهای ملک و املاک بسیار زیادی وجود دارد.

املاک و مستغلات می توانند یک تجارت پیچیده باشند.

قبل از اینکه واقعاً به خانه جدیدی بروید، جزئیات و چین و چروک های زیادی وجود دارد که باید آنها را مرتب کنید.

از استخدام یک نماینده، یافتن آن خانه عالی رویایی، بدون ذکر روند تأمین مالی و ارائه پیشنهاد خرید، بالاخره رسیدن به مرحله قرارداد می تواند زمانبر و پیچیده باشد.

اما وقتی یک پیشنهاد رسمی برای خرید خانه ای که می خواهید بخرید ارائه دهید، در پایان می توانید بسیاری از مدارک مربوط به شرایط و ضوابط پیشنهاد خود را بخوانید و پر کنید.

گذشته از موارد واضحی مانند آدرس و قیمت خرید ملک، در اینجا برخی از نکات با ظرافت بیشتر آورده شده است که باید حتما در قرارداد خرید ملک خود لحاظ کنید.

انواع قراردادهای ملک و املاک

• قرارداد مشارکت در ساخت
• قرارداد خرید ساختمان نیمه ساخته ( در حال احداث )
• قرارداد مبایعه نامه قطعی غیر منقول
• قرارداد اقرارنامه انصراف از حق استفاده از پارکینگ
• قرارداد سند فروش قطعی خانه و آپارتمان در رهن
• قرارداد بیع زمین واگذاری مسکن و شهرسازی
• قرارداد رهن ملک
• قرارداد وام بانک مسکن – پلکانی
• قرارداد وکالت انتقال سرقفلی
• قرارداد وکالت برای رهن و اجاره ملک
• قرارداد وکالت برای فک رهن ملک
• قرارداد وکالتنامه فروش ملک
• قرارداد وکالت واگذاری سرقفلی
• قرارداد بیع قطعی زمین دارای دفترچه مالکیت
• قرارداد بیع قطعی آپارتمان با سند تفکیکی
• قرارداد جعاله بانک برای وام تعمیرات
• قرارداد مبایعه نامه قطعی
• قرارداد پیش فروش آپارتمان
• قرارداد اجاره آپارتمان

نکاتی که در قراردادهای ملکی باید رعایت شود

1- پیش‌نویس تهیه کنید

قراردادهای ملک و املاک از هرنوع آن بار حقوقی دارد و بعد از معامله در صورت بروز مشکل در میان طرفین قرارداد می‌تواند مورد استناد قرار بگیرد.

بنابراین قبل ار این که قرارداد ملکی تنظیم شده و به امضای طرفین برسد چند بار بررسی شده و ابتدا یک پیش‌نویس از آن تهیه شود.

پیش‌نویس قرارداد را چندین بار با طرفین معامله مرور کرده و موارد ابهام آن را برطرف کنید.

در صورتی که همه جزئیات مورد تایید طرفین قرار گرفت متن قرارداد را تنظیم کنید.

استفاده از پیش‌نویس برای تنظیم قرارداد نکته‌ ساده‌ای است که شاید تصور کنیم منجر به اتلاف وقت و بیهودگی می‌شود.

ولی با این حال خود به تنهایی می‌تواند ثبات و انسجام قراردادهای ملک و املاک شما را حفظ کند.

2- انواع عقود و قسمتهای مختلف آن را بشناسید

طبق ماده ۱۸۳ قانون مدنی، عقد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آنها باشد.

عقد لازم اصولا به عقدی اطلاق می‌شود که قابلیت فسخ کردن ندارد. عقودی مثل مبایعه‌نامه و اجاره‌نامه از عقود لازم هستند که به خودی خود قابلیت فسخ کردن ندارند.

مگر اینکه در متن قراردادهای ملک و املاک موجبات انحلال قرارداد ذکر شده باشد.

طرفین هر معامله می‌توانند از اشخاص حقیقی و حقوقی باشند.

اگر یکی از طرفین معامله شخصیت حقوقی مثلا شرکت باشد باید در تنظیم قرارداد حساسیت بیشتری به خرج دهیم.

مواردی مثل اساسنامه، نوع فعالیت، شخص صاحب امضا، نمایندگان قانونی، بخشنامه‌های ضمیمه شده در شیوه‌نامه‌ها که آخرین تغییرات واحد خصوصی یا دولتی را نمایش می‌دهد، جواز فعالیت، نامه اداره مالیات و … از مهم‌ترین اسنادی هستند که در معامله با شخص حقوقی پیش از انعقاد قرارداد بایستی مورد توجه قرار دهیم.

اگر فروشنده یا مالک اصلی در حین معامله حضور ندارد فقط نماینده قانونی مالک و یا قیم می‌تواند به جای او در معامله حضور داشته باشد.

3- جزئیات متن قرارداد را به دقت کنترل کنید

علاوه بر عنوان قراردادهای ملک و املاک در تنظیم متن و محتوای آن نکات مهمی را باید در نظر داشته باشیم.

تمام جزئیات و مشخصات ملکی که مورد معامله قرار می‌گیرد بایستی در متن قرارداد ذکر شود.

ملک باید اصطلاحا معلوم و معین باشد. این به این معناست که وضعیت دقیق ملک مثل سالم یا خراب بودن و میزان آن باید مشخص باشد.

مبلغ قرارداد ثمن معامله نامیده می‌شود.

در تنظیم هرقرارداد فروش یا اجاره علاوه بر مبلغ قرارداد بهتر است نحوه پرداخت آن هم مشخص باشد.

عرفا برای پرداخت مبلغ در قرارداد فروش، یک‌سوم همزمان با تنظیم قرارداد، یک‌سوم زمان تحویل ملک و یک‌سوم هنگام ثبت شند پرداخت می‌شود.

ممکن است پرداخت مبلغ برای خرید یا اجاره تحت شرایط دیگری انجام شود.

این شرایط هرچه باشد در متن قرارداد باید ذکر شود.

و بایستی در مورد قراردادهای اجاره مدت دقیق قرارداد را ثبت کنیم.

اگر قرار است که مبلغ معامله از طریق چک پرداخت شود، بایستی حتما شماره سریال و تاریخ چکها مشخص باشد.

در نظر داشته باشید که تاریخ قرارداد تاریخ همان روزی است که مشغول تنظیم سند معماله یا مبایعه‌نامه هستید.

اگر شرح جزئیات معامله در برگه قرارداد ممکن نیست به هر تعداد که موردنیاز است برگه ضمیمه کرده و نکات قرارداد را در آن شرح دهید.

اصول در کار حرفه‌ای ایجاب می‌کند که قرارداد به طوری تنظیم شود که منافع هر دوطرف بالسویه و مساوات لحاظ شود .

در واقع قراردادهای ملک و املاک به نفع هیچ یک از طرفین سنگینی نکند.

قراردادهای ملک و املاک بایستی به امضای تمامی طرفین معامله برسد.

از لحاظ قانونی امضای معتبر بایستی حتما با کدملی صاحب امضا و درج تاریخ همراه باشد.

همچنین در انتخاب شاهدین برای معامله بایستی افرادی انتخاب شوند که ذی‌نفع نیستند.

امضای شاهدین هم باید پای تمامی برگه‌های قرارداد باشد.

4- در تنظیم شرایط قرارداد حساسیت به خرج دهید

در هر معامله ملکی،‌ طرفین شرایطی را برای همدیگر وضع می‌کنند که بایستی در متن قرارداد تماما ذکر شود.

بعضی از شروط در صورتی که باطل شوند کل قرارداد باطل می‌شود.

برخی از شروط دیگر هم خود باطل می‌شوند ولی منجر به باطل شدن قرارداد نخواهند بود.

بدانید که بر اساس ماده ۴۰۱ قانون مدنی، اگر در قراردادی شرط فسخ ذکر شده باشد ولی برای اعمال حق مدتی تعیین نشده باشد، هم شرط و هم قرارداد باطل است.

شرطی هم که خلاف مقتضای عقد و عرف قانونی باشد به خودی خود هم خود باطل است و هم عقد را باطل می‌کند.

با این حال شرط غیر مقدور اگرچه خود باطل است ولی عقد را باطل نخواهد کرد.

همچنین شرطی که فاقد نفع و فایده باشد نیز باطل است ولی عقد را باطل نخواهد کرد.

تنظیم شروط بایستی کامل و با جزییات صورت گیرد و همچنین مشاورین املاک بایستی نسبت به شروط معامله و بارحقوقی آنها اشراف کافی داشته باشند.

چرا که در صورت اختلاف میان طرفین معامله، نهاد قضایی یا شورای حل اختلاف بیش از هرچیز قرارداد را بر محوریت شروط ذکر شده بررسی خواهد کرد و بیش از هر چیز شروط تعیین کننده خواهند بود.

مانند هر معامله حقوقی ، قراردادهای ملک و املاک و مستغلات در اجرای معاملات املاک و مستغلات ضروری هستند.

آنها برای محافظت از هر دو طرف طراحی شده اند.

آنها اساس اقدام حقوقی را تشکیل می دهند که می تواند در صورت عدم احراز شرایط قرارداد توسط هر یک از طرفین انجام شود.

با این حال ، قوانین مربوط به قراردادهای ملک و املاک و مستغلات ممکن است در ایالت های دیگر متفاوت باشد.

بنابراین ، احتیاط است که قبل از امضای هر چیزی ، یک وکیل استخدام کنید.

مجموعه حقوقی هنگامه عسگری

مجموعه حقوقی هنگامه عسگری ، فعال در زمینه مشاوره حقوقی کسب و کار و استارتاپ ها ، آماده همکاری و ارائه مشاوره در زمینه های مختلف حقوقی از جمله قراردادها و نکات حقوقی برای کسب و کار می باشد.

جهت اطلاعات بیشتر با شماره 09398557548 – 09128498025 – 02126761488 تماس حاصل فرمایید.

آدزس جهت مراجعه حضوری: تهران، سعادت آباد، میدان کاج (طهرانی مقدم)، بلوار سرو غربی،بعد از کوچه مروارید،ساختمان نگین سرو،طبقه دوم،واحد7

یا برای گرفتن وقت مشاوره حضوری به صفحه دریافت نوبت مشاوره مراجعه کنید.